Ключи от лучшей жизни

Расселение коммуналок – одна из самых актуальных и больных тем для Петербурга. Дело это очень сложное. В сделках с коммунальными квартирами часто выстраиваются невероятные цепочки с огромным количеством покупателей и продавцов. Тут нужны первоклассные специалисты, которые умеют все желания клиентов успешно осуществить. Марина Пестрикова – именно такой опытный профессионал, много лет улучшающий качество жизни петербуржцев. В прямом эфире журнала «На Невском» она рассказала о том, что происходит сейчас на вторичном рынке питерской недвижимости.

Как расселиться, чтоб не ошибиться

Марина Пестрикова – менеджер известного агентства «АЛЕКСАНДР Недвижимость». Работает в этой сфере с 2002 года. С 2007-го занимается расселением коммуналок. С тех пор накопила огромный опыт – знает все подводные камни этого рынка.

– О вашем профессионализме рассказывают чудеса. А какой была самая сложная сделка, которую вам удалось осуществить?

 – Самым сложным оказалось расселение, в котором участвовали 17 покупателей и 11 продавцов. В сделке было 2 субсидии, 2 ипотечных кредита, 4 квартиры как встречные варианты, 3 продавца, живущие в других регионах, 11 доверенностей, один непогашенный ипотечный кредит. Сделка прошла четко за один день.

 – Действительно, виртуозная работа! Но ведь когда-то и у вас не было опыта, а была первая коммуналка, которую вам удалось расселить. Чему научил вас тот случай?

– Это была небольшая двухкомнатная квартира и всего одна соседка. Но процесс расселения оказался длительным и сложным. Мы долго искали встречку.

– Да уж, найти подходящие встречные варианты для всех жителей коммуналок нелегко. Всё зависит от желаний людей.

– От желаний и ожиданий людей, которые выезжают. Когда они четко и правильно формулируют свои требования, тогда расселить квартиру можно быстро.

– Бывает, какая-нибудь соседка-старушка, живущая в девятиметровой комнате, ни за что не хочет выезжать.

– Но в моем первом опыте загвоздка была на самом деле не в соседке, а во мне самой.

– Почему?

– Потому что это была моя квартира. И моя соседка. Она, кстати, достаточно быстро нашла встречный вариант. А вот я очень долго искала и затянула сделку. У меня на тот момент были завышенные ожидания, и я не сразу смогла это осознать. В итоге сама расселяла эту квартиру.  Зато теперь отлично понимаю своих клиентов, их желания, запросы и возможности.

 Куда движется вторичная недвижимость

Это называется: испытано на себе. Теперь понятно, почему клиенты Марины Пестриковой отзываются о ней не только как об очень грамотном специалисте, но и очень чутком. Отмечают ее безграничное терпение и в то же время умение оперативно решать вопросы любой сложности: «Казалось – нереально, но она собирает все пазлы. С ней легко и спокойно». При этом «нереальных» случаев становится всё больше.

– Наверное, квартиры с 5-метровыми потолками, громадными комнатами, балконами и красивым видом на город уже все раскупили и расселили?

– Коммуналки такие есть, но их сейчас уже очень-очень мало. Вообще. В последнее время я их просто не вижу на рынке.

– Кто и с какой целью покупает сейчас коммуналки?

– Последние годы квартиры у нас покупали в основном инвесторы, которые вкладывались в мини-отели. Но сейчас это уже единицы. Для себя люди предпочитают приобрести сразу уже что-то отдельное, даже при этом переплачивая. Покупатели просто не хотят терять время, потому что расселение коммуналок – вопрос очень сложный. Либо это должен быть очень интересный объект.

– А вам не кажется, что в центре города больше пустых площадей, чем живущих там людей? Их сразу видно: окна грязные, никогда не светятся. На набережных очень много таких квартир. Загородный вообще наполовину пустой.

– Пустых квартир достаточно много. А фасадные квартиры, о которых вы говорите, на мой взгляд, в основном выкупленные. Люди вкладывались в них, расселяли, а потом просто-напросто по какой-то причине не довели их до ума. Бывает.

– Раньше некоторые помещения выставлялись на торги. Можно было какой-нибудь подвальчик на Миллионной купить буквально за копейки. А как сейчас насчет аукционов?

– Они есть, но на торги выставляются квартиры заведомо сложные. Там неизвестно кто прописан, там большие долги. За этими квартирами тянется такой проблемный шлейф, что человек может в дальнейшем просто их лишиться. Объекты на аукцион забирают у тех, кто, например, не в состоянии выплатить ипотечные долги.

– В общем, частным лицам туда соваться не стоит?

– Тут должны работать квалифицированные юристы, которые смогут человека защитить от проблем. Мы стараемся с такими объектами не связываться.

О праве нации на приличную локацию

Заброшенность квартир, в которых никто не живет, понятна. Но в Питере и без того много запущенного жилья, вполне себе заселенного. Почему? Вот, скажем, жильцы одного дома на Фонтанке (рядом с Новой сценой Александринки, между прочим) годами стеснялись своей облезлой парадной. И вдруг – о чудо! – ее покрасили!  И так красиво на голубом фоне заиграла лепнина! Управляющая компания постаралась? Оказалось – нет. Просто сосед сверху квартиру продавал и нанял маляров.

– Наверное, половину ценности квартиры составляет локация: вид из окна, парадная, двор?

– Даже больше. Локация составляет 70% от цены объекта.

– Некоторым москвичам кажется, что район вокруг Московского вокзала – это прямо круто. Или дебри Сенной. А как сладко звучит – угол Караванной и Невского! Но там, в третьем дворе, жуткие «гребенки»: длинный коридор, маленькие узкие комнаты выходят на одну сторону, ванной нет. И всё это сто лет не ремонтировалось. Лучше туда не углубляться.

– У меня москвичи покупали квартиры, когда «Газпром» переехал в Петербург. Так они были просто в ужасе от того, какие у нас парадные. И от тех коммунальных квартир, в которые мы заходили. Но есть коммуналки аккуратные, это зависит от людей.

– Конечно, в одной парадной могут проживать и приличные люди, и маргиналы. Впрочем, как и в одной квартире. Известны же истории, как на коммунальной кухне соседи могут, например, насыпать в суп стиральный порошок. Или сейчас ничего подобного уже не наблюдается?

– Когда у меня клиенты покупают комнату в коммунальной квартире, я всегда говорю: вы приобретаете не комнату, вы приобретаете соседей. Комната, конечно, должна соответствовать желаниям и ожиданиям людей. Но обязательно нужно смотреть, кто соседи. Это видно в квартире сразу же. По ее состоянию, по атмосфере. По тем же холодильникам. Если холодильники стоят на кухне – значит, люди друг другу доверяют.

Быть столицей коммуналок Петербургу не к лицу

Душевные соседи, совместные праздники, веселое детство в бесконечном общем коридоре – многие вспоминают об этом даже с ностальгией. Коммуналки – наш исторический феномен, привлекающий иностранцев своим бытовым сюрреализмом. А по сути это пережиток советского прошлого, когда ради уплотнения селили в одной квартире абсолютно чужих друг другу людей. Нужно как можно быстрее из него выбираться. Вот и новая коронавирусная реальность сигналит: переживать пандемию в коммунальной квартире – не лучший вариант.

– Что вы можете сказать про ситуацию с коммуналками в Петербурге и Москве?

– В Москве их уже очень мало, а у нас еще очень много.

 Кстати, во время эфира кто-то из петербуржцев попросил прорекламировать 105-метровую четырехкомнатную квартиру на углу Пестеля и Моховой: «Вдруг москвичи захотят? Это рядом со Спасо-Преображенским собором, где Путина крестили».

Интересно, крестины Путина как-то повлияют на цену вопроса? Марина сказала: «Место очень хорошее. Надо дом посмотреть. Там очень много совсем старых домов с деревянными балками в перекрытиях».

Кажется, ей прекрасно известны все дома в центре Питера: их состояние, ценность и проблемы. Многим их жителям – бывшим и нынешним – она сумела добыть ключи от дверей в лучшую жизнь.

Полную запись прямого эфира с Мариной Пестриковой смотрите на странице журнала «На Невском» в YouTubе.