Недвижимость

Дивиденды как тринадцатая зарплата: ликбез по инвестициям в недвижимость

За год мир сильно изменился. Стало понятно, что формирование финансовой подушки безопасности – это вопрос выживания в новых реалиях. На Невском не раз общался с экспертами об инвестициях, бизнес-идеях и лайфхаках. Сегодня у нас особый гость, знающий, как сделать так, чтобы деньги работали.

Роман Корякин – бизнесмен и инвестор «со стажем», основатель и генеральный директор Единого Центра Инвестиций и сервиса ПЕРЕУСТУПКИ.РФ. В сфере недвижимости работает с 2013 года. В 2014 -м стал директором по развитию в Едином Центре Переуступок. В 2016 году основал ЕЦИ. За эти годы Роман накопил бесценный опыт работы на рынке новостроек и собрал свой успешный инвест-портфель. В интервью «На Невском» он рассказал, почему недвижимость – наиболее ликвидный актив, и как на ней заработать.

Спасибо, что согласились побеседовать с нами и поделиться с читателями журнала секретами вашего успеха. Расскажите, как сейчас складывается ситуация в сфере недвижимости? Многие специалисты говорят о том, что рынок переживает большой подъем.

Полностью согласен с экспертами. Цены растут. Однако дело здесь не только в общемировом «коронакризисе». Есть еще несколько моментов. Первый – реформа эскроу-счетов в России. Второй – рост государственного субсидирования. Ну и третий – большие объёмы строительства в нашем городе. Петербург сейчас занимает шестое место в мировой статистике роста цен на недвижимость. Москва, кстати, – во второй сотне. Дело в том, что «затоваренность» жильем у нас ниже, чем в столице. Поэтому у рынка большой потенциал роста. И в ближайшие годы это будет продолжаться.

Звучит неплохо для тех, кто решил выбрать для себя этот путь инвестирования. Получается, что вы покупаете объекты, чтобы продать их. Но принято считать, что недвижимость – это долгосрочный актив.

Да, многие так думают. Но на самом деле существует две модели поведения. Модель «рантье» — то, о чем вы говорите, когда объект приобретается под сдачу, для получения постоянного дохода на протяжении нескольких лет. Мы, Единый Центр Инвестиций, придерживаемся другой модели – «спекулянт». Мы выступаем как брокеры, сопровождаем клиента на всех этапах.

Это похоже на покупку акций?

В чем-то да. Это не так быстро, как игра на бирже, но по сути – похоже. Мы выбираем ликвидный объект по цене ниже рыночной, покупаем его и продаем дороже спустя несколько месяцев. Чтобы было понятнее, вот немного цифр: средняя доходность в стратегии «рантье» – 6-10 % годовых. Чуть выше, чем депозиты сейчас.

Доходность наших клиентов – около 30% годовых, а может доходить и до 50%. Цикл обычно длится от полугода до года. Безусловно, доходность выше, чем при сдаче недвижимости, но доход вы получаете раз в несколько месяцев. Это – как известное старомодное название «тринадцатая зарплата», многие госслужащие меня поймут. Но мне все-таки ближе называть это дивиденды, так как наши инвесторы получают прибыль два-три раза в год. Еще один важный момент в схеме сделки. Переуступка, особенно в разрезе закона об эскроу-счетах – это минимум рисков. Что, вкупе с такой доходностью, делает данный тип инвестиций стратегией будущего.

Cмысл в том, что вы покупаете квартиры на ранней стадии, ждете, когда она построится и потом продаете по рыночной цене?

Если упрощенно – да. Но в ЕЦИ работает большая команда, глобальная цель которой – не просто продать, но выстроить долгосрочные отношения. В нашем клубе инвесторов есть клиенты, с которыми мы уже 6-7 лет. У компании свой аналитический центр. Специалисты знают рынок, все нюансы объекта и выбирают наиболее ликвидный актив. Я выступаю как собственник проекта, как менеджер, который полностью отработал стратегию на своем портфеле, и прежде всего – как инвестор.

Почему такой вид инвестирования еще не набрал популярность?

На самом деле, все к этому идет. Сейчас наблюдается большой отток депозитов, доходность слишком низкая. Все больше людей интересуются биржевыми инструментами, сфера переживает своего рода бум. Но риск значительно выше. Многие пойдут на биржу, где могут проиграть свои средства, потому что в этом направлении даже у профессионального брокера есть вероятность проигрыша. Именно поэтому инвесторы выбирают вкладывать средства в недвижимость, это надежнее. Максимум, что может произойти — ты останешься при своем, о проигрыше не может быть и речи. Добавлю, что при самом плохом раскладе всегда можно рассчитывать на гарантированный депозит 10% годовых, в отличии от биржи, где даже с профессиональным брокером риск проигрыша велик.

То есть, все оформление официально? Как регистрируется объект? На одну квартиру могут «скинуться» несколько человек?

Как правило, клиенты, входящие в наш инвестиционный закрытый клуб, оформляют квартиру на себя. Договор проходит официальную регистрацию, все по-белому, никаких подводных камней. Мы работаем только в рамках законодательства. Частями не торгуем. Переуступка – это законное право. И кроме того, наши объекты – только новостройки. Но одновременно с этим, в исключительном порядке, в нашей практике коллективные инвестиции тоже есть. Например, у инвесторов могут остаться суммы от уже вложенных — тогда да, мы берем под управление и объединяем двух-троих инвесторов в один объект.

Это правда. Особенно, если речь идет о старом фонде, где квартира может иметь столетнюю историю.

Да-да, подобных примеров очень много. Поэтому наша компания идет другим путем.

Денис Корякин

Как эксперт журнала На Невском дадите прогноз дальнейшего «поведение» рынка недвижимости?

Давайте попробуем! Конечно, коронавирус – очень существенный фактор. Поэтому мой прогноз – с учетом того, что мы не уйдем в локдаун. Думаю, что повышение цен продолжится за счет активного декабря. В январе-феврале рынок немного притормозит, в-основном из-за российской ментальности и затяжных праздников. К весне, на мой взгляд мы будем наблюдать рост около 5-10%. Благодарю вас и желаю всем читателям «На Невском» финансового благополучия!

Спасибо за интервью! Надеюсь, в феврале мы снова встретимся, чтобы обсудить ситуацию и узнать, что изменилось в мире недвижимости и инвестиций.

 

Предыдущая статья

Театр близкого зрителя

Следующая статья

Ginza to eat: финальное гастрономическое путешествие